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Immobilier : Comment Rungis prépare l’avenir

La mise en œuvre des plans Rungis 2025 puis Rungis 2035 est en passe de changer en profondeur l’aspect extérieur du Marché.

La mise en œuvre des plans Rungis 2025 puis Rungis 2035 est en passe de changer en profondeur l’aspect extérieur du Marché. Un développement immobilier qui reste cependant maîtrisé et s’inscrit dans une politique d’aménagement durable.

Tout visiteur régulier ne peut échapper à cette observation : quelle que soit la période de l’année, des chantiers s’activent, démarrent ou s’achèvent dans l’enceinte du Marché de Rungis. Cette impression visuelle est corroborée par les chiffres. Entre 2015 et 2025, l’aménageur, la Semmaris, a prévu de construire 230 000 m2 de nouveaux bâtiments, de mener des démolitions sur 132 000 m2 et d’entreprendre des réhabilitations sur 88 000 m2.
En moins de dix ans, un quart du Marché (qui compte environ 1 million de mètres carrés de surfaces bâties réparties sur 172 bâtiments numérotés) aura ainsi été entièrement rénové pour répondre aux évolutions de la production, du commerce, de la distribution et de la consommation. La crise Covid aura à peine ralenti ce rythme, puisque 30 000 m2 ont été construits ou renouvelés l’année dernière. La vitalité immobilière sur le site doit beaucoup à l’implication d’entreprises historiques du Marché, portées par une croissance régulière, mais aussi à l’arrivée de nouveaux acteurs ayant choisi de développer leur activité sur le Marché. Ces derniers mois ont ainsi vu s’édifier d’imposants paquebots individuels pour la SIIM (I1), Pomona (I1), Sysco (A1), Helfer (COK) ou encore la Compagnie fruitière (F1F) et des bâtiments collectifs comme dans le secteur du porc (VM1). Il convient également d’ajouter à cette liste non exhaustive le renouvellement d’infrastructures collectives telles que le Point E, dédié à la collecte et au recyclage des emballages, ou encore l’Espace Rungis Événement (B1D).
Sous l’effet conjugué de l’attractivité du Marché et de la politique de densification, de nouveaux chantiers ont ainsi démarré ces dernières semaines. Un pavillon FOA d’environ 8 000 m2 est en cours de construction dans le secteur de l’horticulture et de la décoration. Il sera partagé en trois cellules occupées par les sociétés Monloup, Meyer Champi et Chronopost Food. Les travaux d’édification du AB5, édifice de 3 000 m2 situé dans le prolongement du AB4 et occupé par la société Nagel, dans le secteur de la marée, ont également commencé. Il est destiné à accueillir plusieurs petites cellules (29) pour une activité de « cross-docking » (passage à quai) de denrées alimentaires (fruits et légumes, crèmerie, charcuterie…) sous température contrôlée positive (+ 2/4 °C et + 6/8 °C). Ces modules permettront à des usagers du Marché (détaillants, forains, restaurateurs, etc.) de stocker de la marchandise et d’y réaliser des opérations de préparation de commande en prélevant dans les arrivages journaliers ou issus d’une période de stockage de durée très limitée. Plusieurs autres projets sont aussi entérinés aux quatre coins du Marché. C’est par exemple le cas de la création d’une liaison entre les deux magasins de Végétal, qui permettra au grossiste en plantes de développer son activité sous un seul toit. En façade de cette construction, un local de 330 m2 de plain-pied sera réservé à compter du deuxième trimestre 2022 à un usage de restaurant. « Les aménagements intérieurs devront incarner l’image de marque du secteur, par la mise en valeur des fleurs, végétaux, feuillages… et se démarquer d’un point de vue architectural, par rapport à l’offre existante », précise l’appel à candidature lancé cet été. Tandis que ce chantier se prépare, le C1 poursuit sa métamorphose intérieure, avec la construction de magasins nouvelle génération qui feront du pavillon « le poumon vert » du Marché de Rungis. À l’autre extrémité du Marché, la zone des entrepôts connaîtra également une période d’effervescence architecturale.
Immobilier :  Comment Rungis prépare l’avenir 3Alors que l’entrepôt I2 s’apprête à connaître une cure de jeunesse, les travaux de construction de l’entrepôt I7, dans lequel s’installera le grossiste METRO, ont commencé cet été. Le bâtiment de 14 000 m2 au sol est destiné à une activité de stockage de denrées alimentaires réparties en deux cellules, « produits frais » sous température contrôlée positive (+ 2 °C à + 4 °C), et « fruits et légumes » sous température contrôlée positive (+ 8 °C à + 10 °C). Prochain mégaprojet de la zone : la construction de l’entrepôt I10, dont l’appel à candidatures n’a pas encore été lancé, et qui pourrait être le plus grand entrepôt jamais construit sur le MIN.
En attendant, le principe de la modernisation de deux secteurs a été acté. Le premier concerne le pavillon de la marée, le A4, très imposant pavillon qui doit être adapté aux besoins actuels et futurs des opérateurs. Des échanges ont lieu actuellement entre le gestionnaire et les opérateurs afin d’évaluer leurs besoins.
Autre chantier de grande ampleur : la rénovation du secteur des produits laitiers. Les bâtiments actuels, D4 et D5, sont d’ancienne génération et ne disposent pas de quais extérieurs alors même que plusieurs opérateurs ont manifesté le souhait de pouvoir s’agrandir. Un préprogramme de rénovation du secteur a été présenté aux professionnels cet été dont les modalités sont actuellement en discussion, avec l’objectif d’une réalisation de cette rénovation en 2025.

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Des infrastructures à la hauteur

Ces évolutions exigent une modernisation des infrastructures. « La densification doit être mesurée et structurée. Tout ne peut se faire qu’à partir de l’arborescence de notre réseau », explique Christophe Acar, directeur de la Business Unit Immobilière du Marché de Rungis. Un programme de renouvellement des voies est ainsi prévu dans les années à venir. Des travaux ont commencé rue de Bordeaux pour constituer un nouvel axe structurant au sein du MIN. À plus long terme, l’aménagement d’un nouvel accès routier à la zone des entrepôts sur le pont ferré est à l’étude.
En s’appuyant sur les fins de traités de concession et sur l’évolution des besoins des opérateurs, la Semmaris tient ainsi à jour en permanence une projection de l’aménagement du Marché à horizon 2025-2035 et même 2035-2045. Un « master book » foncier de Rungis qui répertorie l’emprise du Marché, les propriétés foncières, les limites communales, les surfaces aménageables et mutables, les sous-sols, etc. Le schéma directeur d’aménagement urbain est ainsi conçu pas à pas, en étroite collaboration avec un architecte paysagiste de manière à consolider l’efficacité logistique et commerciale du Marché et à le rendre plus attrayant et durable.
La politique de développement immobilier sur le périmètre de Rungis prend en effet en compte la feuille de route du Marché en matière de RSE, dont le programme a été récemment redéfini pour la période 2021-2024. La direction RSE et Innovation du Marché s’est ainsi fixé pour objectif une réduction de 30 % des émissions carbone sur le périmètre du Marché hors production agricole à horizon 2030. Les conclusions du premier bilan global des activités du Marché de Rungis, mené en collaboration avec une trentaine d’entreprises, seront révélées dans les prochaines semaines. Cette étude permettra de définir et de mettre en place des actions de réduction carbone sur le Marché en collaboration avec les entreprises du MIN.
Les efforts entrepris en matière d’écoconception et de rénovation énergétique constituent des leviers importants dans ce domaine. L’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation en matière de construction durable (RE20-20) devrait permettre de mieux répondre aux enjeux de bas-carbone. Une étude a également été lancée par la direction RSE et Innovation pour définir des critères de RSE (isolation, performance énergétique, aménagement en matière de qualité de vie) dans les cahiers des charges de construction. Enfin, les nouveaux bâtiments, qui s’étirent désormais plus haut et consomment moins d’espace foncier, sont bâtis dans une logique de réversibilité qui permet d’en changer l’usage sans intervenir sur la structure des constructions.

Le photovoltaïque se déploie

Non contents de réduire leur consommation énergétique, les bâtiments de demain en produiront… depuis leur toit. Une concession de service pour l’exploitation et la gestion d’installations solaires photovoltaïques sur plusieurs bâtiments du MIN de Rungis a en effet été signée avec deux acteurs référents en France : GreenYellow et Reservoir Sun. Les toits de deux bâtiments, le C1 et le FOA, serviront de test et accueilleront respectivement à la fin de 2021 et à la mi-2022 deux centrales photovoltaïques, et permettront une réinjection dans le réseau de l’énergie électrique durable produite. Cette première expérience permettra de tester le potentiel de production du photovoltaïque sur les toitures du Marché. Le grossiste METRO, qui a réservé un nouvel entrepôt dans la zone du même nom, a prévu d’y avoir recours. À terme, le MIN de Rungis pourrait devenir le plus grand site producteur d’électricité photovoltaïque d’Île-de-France avec une surface de 17 000m2.
L’aménagement urbain du site va également intégrer, les prochaines années, l’évolution des mobilités, prenant notamment en compte l’ouverture en 2024 de la station de métro MIN Porte-de-Thiais à proximité du Marché. Un plan visant à favoriser les circulations douces, qu’il s’agisse de voies piétonnes et vélos, est actuellement à l’étude. Ces voies permettraient en particulier aux salariés de rejoindre rapidement l’ensemble des secteurs depuis le métro en navette, à pied, à vélo ou encore en trottinette, des boxes étant mis à disposition dans les parkings pour y ranger les moyens de transport propres.
Loin de favoriser le tout-béton, le Marché de Rungis a accordé une large place à l’aménagement paysager. Ces dernières années, les surfaces d’espaces verts se sont accrues, passant de 13 à 18 ha. Sur ces zones vertes, près de 800 arbres ont été plantés en quatre ans. Afin de favoriser échanges et rencontres, de véritables places vont apparaître sur le modèle très réussi de la place Saint-Hubert, dans le secteur de la viande. Ces « cœurs de ville » verraient ainsi le jour dans les secteurs de l’horticulture-décoration, dans les produits laitiers et avicoles ou encore dans les zones Entrepôts et Delta.
Bruno Carlhian

Une révolution esthétique

Chaque opération immobilière lancée sur le Marché donne lieu à un concours architectural, la consultation associant des architectes aux propositions des maîtres d’œuvre. Si les besoins techniques du gestionnaire et de l’opérateur concernés sont décisifs, l’aspect esthétique est de plus en plus pris en compte par les uns et par les autres et se remarque de plus en plus favorablement d’année en année. « Nous cherchons autant que possible à ce que les entreprises qui vont exploiter les lieux s’approprient le bâtiment et qu’ils retrouvent leur propre image », témoigne Christophe Acar, le directeur de la Business Unit Immobilière de la Semmaris. La personnalisation des bâtiments, si elle reste souvent discrète, est aujourd’hui plus affirmée et permet d’associer d’un coup d’œil un bâtiment à une entreprise. Les tonalités orange et gris du paquebot de la Compagnie fruitière rappellent ainsi subtilement celles du logo du groupe marseillais. Afin d’éviter la dispersion, une certaine cohérence de style est préservée. Les bâtiments du nord du Marché, comme ceux de Huguenin & Associés ou Helfer sont à dominante sombre et vitrée ou ceux des produits carnés majoritairement noir et rouge. La façade de l’extension du bâtiment de la triperie, récemment étendue avec son alignement d’enseignes extérieures, a ainsi été soigneusement travaillée avec la Chambre syndicale de la triperie. B. C.

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IDEC, témoignage de partenaire

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Le groupe immobilier IDEC, dont IDEC est la filiale dédiée à la conception et à la construction clés en main d’immobilier logistique, industriel et tertiaire, a été retenu à plusieurs reprises ces dernières années pour la fourniture de bâtiments sur le Marché de Rungis.
Après avoir œuvré à la création des Halles Mandar (7 500 m2), du Carreau des producteurs (E1F, 4 100 m²), du DE2 occupé par Auchan (6 500 m²) et du DE4 avec Transgourmet (10 300 m²), l’entreprise a conçu et construit le F1F, un projet sur mesure réalisé en étroite concertation avec la Semmaris comme maître d’ouvrage et l’exploitant du bâtiment de 7 000 m2, la Compagnie fruitière. « Je pense que nous nous sommes démarqués à travers l’approche architecturale proposée sur le bâtiment F1F, estime Tony Morais, directeur général d’IDEC. Les dernières créations au cœur du MIN affichent une architecture nouvelle, réactualisée. » En 2018, IDEC a racheté Gedouin Ingénierie, qui dispose d’une implantation au cœur du Marché et a été associé comme maître d’œuvre à de nombreux projets comme la réalisation d’un entrepôt à température dirigée en 2018 destiné à STEF. « Incontestablement, le Marché de Rungis a changé d’aspect ces dernières années, dans un sens plus esthétique et convivial », témoigne Denis Michel, directeur général délégué de Gedouin Ingénierie. « On sent qu’il existe une volonté collective de faire évoluer le Marché dans ce sens. »

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